老王准备拿学区房抵押借200万做生意时，银行客户经理第一句话就问：您考虑过孩子上学可能受影响吗？这盆冷水直接浇醒了他。房屋抵押远不止签个合同那么简单，里面弯弯绕绕的猫腻，今天我们就掰开揉碎说清楚。
第一步查房本就像婚前体检，先确认房产是否「健康」：
评估环节最容易被忽悠。某中介把张阿姨房子估高50万，结果银行不认账，白花3000元评估费。记住要找银行合作机构，虽然可能估值保守，但通过率高。
面签合同时特别注意这两行小字：
① 孩子入学资格可能蒸发
重点学区房抵押期间，部分城市会冻结学位使用权。李女士就因抵押房产，孩子小升初时被调剂到三公里外的学校。
② 保险条款藏玄机
要求买的财产险可能包含「第一受益人条款」，出险时赔偿金优先还贷。去年台风季，浙江有位老板的200万理赔金直接被银行划走。
③ 过桥资金变断桥
拆东墙补西墙的过桥贷款，月息普遍3%起。房产中介介绍的「闪电放款」，可能让你陷入以贷养贷的死循环。
④ 暴力催收不敲门
某些非银机构会安装GPS定位器，逾期当天就有人24小时「陪」着你去卖房。江苏有个案例，催收人员直接住进抵押房产的车库。
⑤ 担保公司连环套
表面说帮你「包装资料」，实际在合同里埋了「全权委托公证」。有人因此莫名被过户房产，打三年官司才要回来。
房产证揣在兜里不代表绝对安全，现在许多电子抵押登记，手机上点几下就可能背上几百万债务。收藏这份避坑指南，关键时刻能守住最后的避风港。